UNIDAD TRIBUTARIA EN VENEZUELA DESDE SU CREACIÓN EN 1994 HASTA EL 2011

UNIDAD TRIBUTARIA DESDE SU CREACIÓN (1994) HASTA EL 2011 EXPRESADA EN Bs. VIEJOS Y Bs. FUERTES

AÑO	GACETA OFICIAL N°	FECHA	U.T. en Bs. V.	U.T. en Bs. F.	Tipo de Cambio
1.994	4.727	27-05-1994	1.000	1,00	168,61
1.995	36.673	07-04-1995	1.700	1,70	170,00
1.996	36.003	18-07-1996	2.700	2,70	470,75
1.997	36.220	04-06-1997	5.400	5,40	485,63
1.998	36.432	14-04-1998	7.400	7,40	536,00
1.999	36.673	05-04-1999	9.600	9,60	590,75
2.000	36.957	24-05-2000	11.600	11,60	648,00
2.001	37.183	24-04-2001	13.200	13,20	711,75
2.002	37.397	05-03-2002	14.800	14,80	838,75
2.003	37.625	05-02-2003	19.400	19,40	1.600,00	*
2.004	37.876	10-02-2004	24.700	24,70	1.920,00	*
2.005	38.116	27-01-2005	29.400	29,40	2.150,00	*
2.006	38.350	04-01-2006	33.600	33,60	2.150,00	*
2.007	38.603	12-01-2007	37.632	37,63	2.150,00	*
2.008	38.855	22-01-2008	46.000	46,00	2.150,00	*
2.009	39.127	26-02-2009	55.000	55,00	2.150,00	*
2.010	39.361	04-02-2010	65.000	65,oo	2.600,00 4.300,00	**
2.011	39.623	24-02-2011	76.000	76,00	4.300,00	***

*  Con control de cambio

** A partir de Enero 2.010 se devaluó el Bolívar en 2 tipos de cambio (2,60/$ y 4,30/$)

*** A partir de Enero 2.011 se devaluó el Bolívar en Bs. 4,30 / $

INVERSIONES EN BIENES RAICES

El dinero, en sí, tiene sólo dos funciones: valor de uso y valor de cambio. Alrededor de estos valores gira el mundo de los negocios.

El resultado de cualquier intercambio determina si el capital fue bien invertido o no. Normalmente, la técnica contable a emplear representa el porcentaje ganado o perdido, en relación directa al capital invertido en la operación financiera.

Sin embargo, este principio que rige la gran mayoría de las actividades financieras y mercantiles, no puede aplicarse de forma indiscriminada. Existen otros factores a considerar, según sea la actividad a emprender y el factor tiempo es de suma importancia en las inversiones en Bienes Raíces.

En toda operación financiera, a corto plazo, el dinero refleja el valor de intercambio de un producto, en un momento específico de la historia. Ahora bien, es importante recordar que el instrumento financiero que más desvalorización sufre es precisamente el dinero. Diariamente el dinero pierde valor nominal frente al incremento constante del costo de vida y los bienes perecederos.

Las inversiones en bienes raíces, salvo excepciones, deben verse como inversiones a largo plazo. El tiempo a emplear es un elemento esencial al momento de fijar objetivos. Familia, viajes, ocupación del tiempo libre, estudios, seguridad financiera, retiro, capacidad para manejar inconvenientes y problemas, ambiciones, metas, orgullo personal, etc., son elementos a tomar en cuenta.

El uso de la propiedad decide la compra. No es igual, ni cumple el mismo objetivo, la adquisición de un centro comercial para disfrutar de su renta, que para operar un negocio desde el mismo. Igual aplica a quienes compran una propiedad multifamiliar para obtener resultados financieros de inmediato, a diferencia de aquellos que compran con la visión de que la propiedad se costee por sí misma, mientras gana valor en el mercado, para una futura venta.

En inversiones a largo plazo en Bienes Inmuebles es de considerar en obtener una hipoteca que pueda ser pagada con el producto que genere la propiedad, luego de cubrir los gastos operacionales.

Para analizar una inversión a largo plazo existen numerosos aspectos a considerar, entre ellos:

1. Rentabilidad.
2. Edad y estado físico del edificio.
3. Vías de comunicación.
4. Proximidad de centros educacionales, hospitalarios, lugares de recreación, centros bancarios, centros laborales y comerciales.
5. Oferta, demanda y necesidad de rentas en el área, etc., porque recuerde, cuando usted decida vender, la propiedad debe seguir siendo una buena inversión para quien quiera comprar.

DIFERENCIA ENTRE VALOR Y PRECIO EN BIENES RAICES

Cuando de bienes raíces se trata, no existen dos conceptos que difieran tanto, el uno del otro, como valor y precio. Normalmente, para el dueño de una propiedad, la misma siempre tendrá un valor superior al valor promedio de las propiedades que la circundan. En realidad, este concepto de valorización exagerada, de lo que nos pertenece, es algo normal en la conducta humana; pero cuando de negocios se trata se debe ser realista.

En innumerables ocasiones hemos escuchado quejas de personas descontentas con el trabajo realizado por agentes de bienes raíces, que han sido contratados para venderles sus propiedades, alegando que los mismos no hicieron una labor eficiente. Cuando hemos revisado la estrategia de venta, utilizada por los agentes, hemos podido apreciar que el error más frecuente fue el precio que mantuvieron las propiedades en el mercado, durante el período de mercadeo. Al consultar a los profesionales de bienes raíces, en referencia a la causa que motiva el aceptar propiedades a sobre precio, la respuesta siempre es la misma: los propietarios quisieron probar por un tiempo para ver la reacción del mercado. Y yo los comprendo, porque siempre resulta difícil hacer entender a alguien que lo suyo vale igual que lo ajeno. Que todo tiene un precio y que no existe quien esté dispuesto a sobre pagar una mercancía por más que ésta le guste.

En bienes raíces todo está íntimamente relacionado. Nada escapa al valor que deviene de la experiencia de venta. Si el precio de venta del metro cuadrado de construcción, en viviendas unifamiliares, es de 4.000 por metro cuadrado en determinado vecindario, no existe razón para considerar su valor es de 4.500 por metro cuadrado, para una vivienda similar, en la misma zona y en igualdad de condiciones.

En propiedades de inversión sucede exactamente lo mismo. Si el índice del mercado señala que para una propiedad multifamiliar, un centro comercial o un complejo de almacenes se debe pagar seis veces el monto total anual de las rentas brutas, no existe lógica para pagar siete veces el valor de las mismas. Siempre comparando, desde luego, propiedades similares en estado físico, tamaño, condiciones, ubicación, acceso, etc.

La forma comparativa es la más importante al momento de analizar el valor de una propiedad inmobiliaria. Lo aconsejable, en estos casos, es consultar el mercado y orientarse hacia una apreciación lógica. Para ello los bancos, los registros inmobiliarios, las oficinas de corredores de bienes inmuebles, son una gran fuente de información  y hasta los anuncios clasificados de los diarios y revistas especializadas son útiles. Todo lo que hace falta es saber distinguir y clasificar la información obtenida.