PROCESO LEGAL EN LA VENTA DE UN INMUEBLE:

Generalmente, la venta de un inmueble cumple con dos (2) etapas:
1) Opción de compra-venta donde se establecen las condiciones de la operación, esto es: descripción del inmueble, precio, forma de pago, plazo para la protocolización del documento definitivo de venta, monto de la garantía entregada para asegurar la operación, y las penalidades correspondientes en caso de incumplimiento de alguna de las partes.
2) Para la protocolización del documento definitivo de compra-venta se presentara el documento redactado y visado por abogado, con los siguientes recaudos:


• Copia de la Cedula de Identidad de los otorgantes: La Cedula debe estar vigente y la copia legible (Generalmente exigen que estén todas en un mismo folio tamaño oficio)
• Registro de Información Fiscal (RIF) actualizado, de cada uno de los otorgantes: Debe presentarse original y copia.
• Ficha Catastral: Se obtiene en la Oficina de Catastro de la Alcaldía correspondiente según la ubicación del inmueble. (Si la Cuenta esta a nombre de una persona diferente al propietario actual, debe hacerse el cambio de nombre)
• Solvencia del Derecho de Frente: Se obtiene en la Alcaldía correspondiente, previo pago de los impuestos municipales, mas una tasa que cobran por la emisión de la Solvencia.
• Solvencia de Agua del inmueble: Se tramita ante Hidrocentro. (Si se trata de un apartamento, previamente debe obtenerse la Solvencia de pago del Condominio)
• Registro de Vivienda Principal: Se obtiene en el SENIAT.
• En caso de no tener registrado el inmueble como Vivienda Principal, deberá pagarse el equivalente al 0,5% del precio de venta del inmueble, este pago se hace con la Planilla emitida por el SENIAT, ante una entidad bancaria autorizada a recibir pagos a la Tesorería Nacional . Se debe exigir la Certificación de Pago.
• Pago de los Derechos de Registro: Según el calculo realizado por el Registro Inmobiliario, en el Banco y Cuenta que indique el Registro.
• Pago de Impuesto Municipal: Impuesto que se le paga a la Alcaldía correspondiente por la operación inmobiliaria.
• En caso de ser una persona jurídica, deben acompañarse el documento constitutivo y ultimas Actas de actualización de la compañía, y copia de la Cedula de Identidad del representante legal.

PROCESOS DE VALUACIÓN DE UN INMUEBLE

PROCESOS DE VALUACIÓN DE UN INMUEBLE

Técnica de avaluó por comparación de mercado

Cuando se emplea esta técnica se obtiene una estimación del valor de una propiedad comparando el bien que se valúa con ventas recientes de propiedades cercanas similares. Este estudio se realiza en el Registro Inmobiliario a donde corresponda el inmueble. Adicionalmente a ello se evalúan las características externas e internas de la propiedad.-

Técnica de avalúo por Cálculo de Costos:

Con este método, el valuador hace una estimación del costo actual que significaría reproducir la casa, mas cualquier otra mejora que se le haya añadido, como si fuera nueva. Resta luego cualquier pérdida de valor causada por la depreciación. Por último, el valuador suma el valor estimado del terreno, que resulta de un análisis de ventas de lotes baldíos similares. El razonamiento detrás de método es que el comprador bien informado no pagara mas por una casa que el costo que le significaría construir otra casa parecida, en un lote similar y condiciones semejantes.

Técnica de avalúo por Capitalización de Ingresos:

Se basa en la relación entre el porcentaje de rendimiento que un inversionista o comprador espera o requiere de una propiedad y el ingreso neto que produce la misma. Este método se usa principalmente para valuar propiedades que producen dividendos tales como edificios de departamentos, oficinas y centros comerciales.

QUE ES EL AVALÚO DE UN INMUEBLE?

DEFINICIÓN DE AVALÚO

Es la metodología que determina el valor real de una propiedad en un momento determinado, de acuerdo con sus características físicas, además de las variables de entorno que afectan positiva o negativamente el precio de transacción del Inmueble.

Generalmente, estos avalúos tienen una caducidad de 6 a 12 meses, pues los precios reales de las propiedades varían con el paso del tiempo. (El precio real hace referencia al valor en que se negocia una propiedad dentro de una relación de oferta y demanda. Por su parte, el precio nominal es el que fija un propietario para la venta de una propiedad y es susceptible de negociación).

Los bancos solicitan los avalúos comerciales para tener certeza de que financiarán una propiedad por su valor real, lo cual garantiza que el dinero que presta sí estará respaldado por un valor correspondiente. De otro lado, las personas naturales solicitan avalúos comerciales para saber cuánto valen sus propiedades o para definir un valor de venta que les asegure que obtendrán una retribución justa.

TIPS PARA LA VENTA O ALQUILER DE UN INMUEBLE

TIPS PARA LA VENTA O ALQUILER UNA PROPIEDAD

1- Haga un avalúo del inmueble con alguien que conozca el mercado inmobiliario de la zona. La rapidez de una venta depende inicialmente en establecer el precio adecuado.

2- Contrate a una persona o empresa que tenga la suficiente experiencia en esta área. Firme un convenio donde se establezcan de forma clara la función del corredor, esto le dará a Usted mayor seguridad ya que en el convenio Usted establece los límites de la negociación, no lo haga de palabra esto le puede traer conflictos con el Corredor o con el eventual comprador, tampoco contrate a varios Corredores al mismo tiempo ya que esto produce confusiones, malos entendidos, falta de seriedad y demoras innecesarias.

3- Indíquele al Corredor la necesidad de colocar el ofrecimiento de su inmueble en mayor números de sitios adecuados para la venta o alquiler de inmuebles, con ello se garantizara un número superior de interesados o eventuales compradores

4- Cualquier información adicional o si desea nuestro servicio favor comunicarse con:

J.B. AVALÚOS
(Asociado a Grupo 33, C.A.)
AVE. 111 Nº 22 VALLES DE CAMORUCO
APARTADO DE CORREOS J.BLANCO 3807
EL TRIGAL 2002 VALENCIA – VENEZUELA
TELÉFONOS: (0414) 471.09.52 – (0241) 826.81.26 FAX: (0241) 824.01.05
e-mail: jbavaluos@gmail.com - http://jbavaluos.blogspot.com/

PROCESOS DE VALUACIÓN DE UN INMUEBLE

Técnica de avaluó por Comparación de Mercado:

Cuando se emplea esta técnica se obtiene una estimación del valor de una propiedad comparando el bien que se valúa con ventas recientes de propiedades cercanas similares. Este estudio se realiza en el Registro Inmobiliario a donde corresponda el inmueble. Adicionalmente a ello se evalúan las características externas e internas de la propiedad.-

Técnica de avalúo por Cálculo de Costos:

Con este método, el valuador hace una estimación del costo actual que significaría reproducir la casa, mas cualquier otra mejora que se le haya añadido, como si fuera nueva. Resta luego cualquier pérdida de valor causada por la depreciación. Por último, el valuador suma el valor estimado del terreno, que resulta de un análisis de ventas de lotes baldíos similares. El razonamiento detrás de método es que el comprador bien informado no pagara mas por una casa que el costo que le significaría construir otra casa parecida, en un lote similar y condiciones semejantes.

Técnica de avalúo por Capitalización de Ingresos:

Se basa en la relación entre el porcentaje de rendimiento que un inversionista o comprador espera o requiere de una propiedad y el ingreso neto que produce la misma. Este método se usa principalmente para valuar propiedades que producen dividendos tales como edificios de departamentos, oficinas y centros comerciales.

J. B. AVALUOS

Nuestro Grupo realiza Avalúos y Estudios de Mercado desde el año 1.978, a través de ellos el propietario de un inmueble, ya sea apartamento, oficina o local comercial, puede con mayor certeza conocer su valor real. Estos estudios son realizados por medio de la oferta de inmuebles en el mercado y por la Oficina de Registro Inmobiliaria correspondiente, en esta aparecen los valores finales de las ventas realizadas. Actualmente estamos dedicados a la zona norte de Valencia de donde poseemos una amplia base de datos.-