"ALGUNAS SUGERENCIAS PARA MEJORAR LA COBRANZA DE LOS GASTOS DEL CONDOMINIO. "

Aunque no existe una fórmula mágica para hacer desaparecer el atraso en el pago de gastos de condominio por parte de algunos propietarios, a continuación, nos permitimos sugerir algunas medidas que generalmente dan resultados positivos para rebajar la deuda de gastos de condominio en las comunidades de Propiedad Horizontal.

1-La Junta de Condominio debe velar por que la Administradora envíe mensualmente la copia de la planilla o recibos de gastos de condominio  a todos los propietarios. En la actualidad, además de entregarse en cada apartamento o local, puede remitirse vía correo electrónico, recibir pagos por medio de depósitos bancarios y transferencias directamente a la cuenta del Condominio, la Administradora debe recibir las transferencias y depósitos vía  e-mail y comprobar en la cuenta bancaria respectiva mediante numero de transferencia o deposito si el pago fue realizado. Todo esto se hace en función de facilitar el pago de las cuotas de condominio y así evitar el retraso o las excusas por parte del propietario.

2-Debe publicitarse en la comunidad el estado financiero del  Edificio, lo cual contribuye a comprender y aceptar la necesidad y obligación de pagar los gastos de condominio. Esto incluye caja chica, fondo de reserva, así como también una lista con el estado de morosidad de cada copropietario la cual recomendamos elaborarla omitiendo los nombres, sólo  con indicación del número de apartamento  o local.

3-Del mismo modo, en forma periódica puede hacerse del conocimiento público la identificación de los copropietarios que se encuentran al día con el pago de gastos del condominio. Esta iniciativa contribuye a que los alagados continúen con su puntualidad y haya otros que quieran ponerse al día para tener este reconocimiento.

4-La Junta de Condominio debe crear comisiones conformadas por sus propios miembros u otros  copropietarios de reconocida solvencia moral, con el fin de  que se efectúen visitas personalizadas a los morosos. Sugerimos que estas visitas se realicen con un ánimo conciliatorio y pedagógico.

5-La Administradora y/o la Junta de Condominio deben comunicarse  en forma escrita con los copropietarios morosos para exigirles su obligación de pagar la deuda atrasada.

6-Recomendamos colocar en cartelera luego de agotados los pasos antes enunciados- una notificación dirigida a la comunidad en general, en la cual se pida a los copropietarios morosos, ponerse al día con la deuda en un término perentorio, advirtiendo que pasado ese lapso, la cobranza será puesta en manos de abogados.

7-Pasar a los morosos con mayor atraso a un Escritorio Jurídico o abogado con conocimiento en el manejo de cobranza de gastos de condominio.

No queremos dejar de recordar que medidas  contra propietarios morosos como el corte de agua, prohibición de uso de algunas áreas comunes, etc., aunque parecieran justas, carecen de base legal y pudieran crear problemas adicionales  a la Junta de Condominio o Administradora.

¿Tienes un buen servicio de outsourcing?

Los servicios de outsourcing podrían parecer fáciles de evaluar: 1) tienen buen costo; 2) cuentan con buen soporte; 3) proveen servicios en tiempo y forma. Sin embargo, Rubén Mario Gallego, Responsable del Soporte de Ventas y Configuración de Soluciones de Accenture Brasil, explicó que son muchos los puntos que deben tomarse en consideración para dar una calificación a los servicios terciarizados.

Alto nivel

“El principal drive que una empresa tiene para contratar servicios de outsourcing es la reducción de costos”, dijo Gallego. A partir de la relación costo-beneficio que el negocio debe analizar antes de seleccionar a su proveedor de servicios de outsourcing, la empresa tiene que tomar en consideración:

* Que la empresa contratada comparta los riesgos apoye en su medición.

* Su capacidad para innovar, a fin de asegurar una mejora continua de servicios.

* Su función como acelerador del negocio.

* Que forme parte de las ventajas competitivas.

Muchas veces, comenta Gallego, las empresas terminan siendo un “rehén de los proveedores”, en tanto qué desconocen qué es lo que su compañía de servicios de outsourcing está haciendo con su información. Por ello es necesario que se establezcan políticas claras sobre el manejo de la información y se transparente su flujo.

Asimismo, es necesario que las métricas establecidas atiendan a las necesidades del negocio. Para ello el contratante debe sostener un diálogo franco con la empresa proveedora y decirle exactamente cuáles son sus drives.

Las métricas establecidas también deben estar alineadas a las mejores prácticas del negocio.

Si al analizar las métricas se detecta que el proveedor no cumplió con los objetivos estipulados, es fundamental que se convoque a una reunión entre ambos, para detectar cuáles fueron los factores que provocaron la falta de efectividad y se generen las soluciones. Cambiar de proveedor de servicios de outsourcing, explica Gallego, puede llegar a ser más caro que generar estrategias para resolver problemas.

La confianza debe ser la base de la relación entre el outsourcer y la empresa contratante, en tanto que manejará información y operaciones importantes que requieren un flujo ágil y dinámico en la comunicación.

Finalmente, Gallego consideró que América Latina está cercana a los niveles de servicio que ofrecen las empresas de outsourcing asiáticas, ya que las latinoamericanas ofrecen costos bastante competitivos y servicios de muy buena calidad.-

“Preparándose para vender un Inmueble”

Vender una propiedad inmobiliaria, en el tiempo debido, es motivo de preocupación para propietarios y agentes de bienes raíces. Cuando una propiedad permanece más del tiempo prudencial en el mercado, tiende a sufrir decadencia en el interés de los compradores y producto de ello puede hasta venderse por debajo de su precio real.

Otro aspecto a considerar es la pérdida de capital que representa tener una propiedad produciendo gastos que en ocasiones superan las entradas y a veces pagando intereses e impuestos irrecuperables.

Si consideramos los efectos en una propiedad comercial, el sólo hecho de mantenerla en el mercado, por más tiempo del normal, puede perjudicar el buen funcionamiento del negocio que opere en ella. Igual sucede con propiedades multifamiliares en las que los inquilinos se saturan de ser molestados.

En propiedades unifamiliares, que estén alquiladas, se produce el mismo fenómeno de saturación por prolongada exposición y puede conllevar, desde la negativa del inquilino a cooperar en el proceso de venta, hasta la pérdida de entusiasmo por mantener el inmueble en óptimas condiciones.

El fenómeno de tedio y aversión a una exposición prolongada puede afectar hasta a los propios dueños de inmuebles que vivan en ellas, durante el período de venta de las mismas. Puede hasta crear un sentimiento de rechazo a la propiedad, en el seno de la familia, por el simple hecho de considerarse que el inmueble no es del agrado de aquellos que lo visitan. Se produce de esa manera una pérdida de interés en mantenerlo.

El deterioro de una propiedad inmobiliaria vacía es mucho mayor que el de una propiedad en uso. Aparecen olores poco agradables asociados a la humedad, en todo rincón propicio; los equipos eléctricos y el sistema de aire acondicionado, tienden a sufrir desajustes y roturas. Amén de que algún ladronzuelo o vagabundo decida hacer de las suyas y considere la propiedad vacía para realizar su próxima fechoría.

Para minimizar estos contratiempos y disgustos, existe una fórmula bastante efectiva:

1. Prepare su propiedad para competir en igualdad de condiciones físicas, con las existentes en el mercado. Muéstrela iluminada, fresca y agradable. Recuerde que es imposible causar una segunda primera buena impresión.

2. Arregle el jardín y el resto de las áreas verdes, de forma tal que capte la atención de todo aquel que pase frente a su propiedad.

3. Fije un precio lógico para la venta, basándose en un análisis de mercado para el tipo de propiedad que pretende vender. Sea objetivo, eso le ayudará a vender en menos tiempo.

4. Ofrezca, de ser posible, facilidades de financiamiento a los posibles compradores.

5. Consulte a profesionales en el área de avalúos y venta  inmobiliaria que le puedan guiar y asesorar para tener éxito en la venta del inmueble.-

" EL IVA EN EL MUNDO "

El IVA o Impuesto sobre el Valor Añadido o Agregado es el mejor exponente de los impuestos indirectos, aquellos que se aplican sobre una manifestación indirecta de la capacidad económica y gravan la producción, el tráfico o el consumo. El IVA es, además, un impuesto regresivo, ya que se cobra a todos los contribuyentes por igual, sin importar su condición económica. El consumidor final es quien financia el IVA, ya que sobre él recae el pago de este impuesto, que se expresa como un porcentaje sobre el precio del producto o servicio.

Las empresas actúan como recaudadores de estos impuestos para el Estado. Reciben el IVA de sus clientes y este lo pasan al Estado.

El IVA apareció después de la segunda guerra mundial y se a ido generalizando en la legislación de la mayoría de los países del mundo, por lo que es un impuesto muy común alrededor del mundo. El I.V.A es uno de los recursos que tiene los gobiernos para el sostenimiento y desarrollo del país.

En el caso venezolano, el IVA, está fijado actualmente en 12%. Los Ingresos por Impuesto al Valor Agregado (IVA) que son la fuente más importante de la Recaudación Tributaria y Aduanera no Petrolera en Efectivo del Seniat, tuvieron un crecimiento de 40,7% al comparar enero 2011 versus el mismo mes del año pasado, al pasar su recaudación de Bs. 4.150.845.788 en enero 2010 a Bs. 5.839.530.487 en enero 2011. Estos ingresos representaron, al mes de enero del año en curso, el 63,7% del total de los ingresos percibidos por la Recaudación Tributaria y Aduanera no Petrolera del país.

 En Estados Unidos se cobra un impuesto estatal a las ventas o "sales tax", cuya tasa varía de acuerdo al estado y que no debe confundirse con el IVA que es un gravamen federal. Por ejemplo en Florida es de 6.0 %, en California es de 7.25%. New York es un caso particular porque hay un sales tax del estado de 4% pero algunas ciudades tienen su impuesto y por darte un ejemplo en NYC los "sales taxes" combinados llegan a 8.375%. En Jersey es de 7%.

Aunque algunos Estados—como Alaska, que es tan, tan, tan pro libre mercado que vive de los impuestos que le pagan las petroleras—no tienen impuesto de ventas, la mayor parte del país sí lo aplica.

“CUANDO EL PROPIETARIO FINANCIA UN INMUEBLE”

Cuando el vendedor de una propiedad inmobiliaria decide participar en el financiamiento de la misma, para facilitar la venta, debe sopesar, cuidadosamente, las ventajas y desventajas que esa acción pueda provocar. Ayudar al comprador en el financiamiento es un arma efectiva para promover y agilizar la venta; pero es una actividad que debe conocerse antes de aventurarse en ella.

Si el vendedor al financiar quedase en primera posición, es decir, si quedase en la posición de ser el primero a quien debiera liquidársele, en el supuesto caso que la propiedad fuese rematada por falta de pagos, las preocupaciones son casi inexistentes.

Pero si por el contrario, se toma una segunda posición en la hipoteca, entonces se debe actuar con más cautela.

Un error común, entre los vendedores que deciden financiar, es el tratar de vender su propiedad a un precio mayor de lo que dicta el mercado, sólo por facilitar financiamiento. Como resultado directo de esta apreciación errónea, propiedades que deben venderse en las primeras semanas de su salida al mercado, se mantienen en el mismo por meses e inclusive llegan a no venderse.

Todo aquel que tenga participación en la venta de una propiedad inmueble, debe recordar que los compradores siempre realizarán comparaciones con otras propiedades a la venta y que, por lo regular, no están dispuestos a pagar más del precio que dicta el mercado.

Existen propiedades para las cuales resulta difícil encontrar financiamiento a través de instituciones financieras. Propiedades con violaciones del código de construcción, adiciones realizadas sin los permisos requeridos para ello, cambios de estructura…  en fin, irregularidades que impiden, a toda institución que administre dineros ajenos, emitir compromiso de préstamo alguno sobre ellas. En estos casos el financiamiento, por parte del vendedor, se impone.

Es conveniente, además, que el vendedor busque asesoramiento legal, acerca de la responsabilidad que conlleva facilitar la venta de una propiedad raíz, cuando se tienen conocimientos de anomalías en la misma.

Cuando el dueño ofrece el financiamiento, puede existir la posibilidad de diferir parte del pago de impuestos sobre la ganancia, si es que se registrara alguna. Además, el vendedor seguirá teniendo control del estado físico del inmueble, en relación directa con la póliza de mantenimiento que la hipoteca demande del comprador; pero es siempre aconsejable que antes de comprometerse a financiar una propiedad que esté vendiendo o participar en forma alguna en el financiamiento de la misma, consulte a un especialista.-