¿El Precio de mi Inmueble subió con la devaluación del cambio oficial en Venezuela?

Esta pregunta se la han formulado la mayoría de los Propietarios que tienen sus Inmuebles en Venta desde el pasado año 2009 o que lo empezaron a vender al inicio del año 2010, una vez que conocieron la devaluación del cambio oficial de Bs. 2,15 por dólar a Bs. 4,30 por dólar para productos, bienes y servicios no preferenciales. La respuesta a esta interrogante puede ser muy fácil de explicar pero no tan fácil de comprender. Esperamos que nuestras consideraciones puedan orientar a los Propietarios para que realicen una venta oportuna de su inmueble al mejor precio de mercado e igualmente adquieran un inmueble o realicen otra inversión en el mejor momento sin pérdida de tiempo ni falsas expectativas.
Consideraciones:
1.- En la actualidad nacional, el precio de los inmuebles en Venezuela no fue afectado por la devaluación del cambio oficial sino que es afectado por la demanda que tenga el tipo de inmueble dentro de la oferta de inmuebles similares. Mientras más oferta de inmuebles similares a su inmueble exista la tendencia es a mantener el precio de venta o a bajar el precio de venta para poder competir con los inmuebles similares que tengan un precio igual o inferior a su inmueble.
2.- En los países donde se producen devaluaciones de la moneda sin tener un control de cambio, el bien inmueble es el activo que en poco tiempo puede absorber el porcentaje de la devaluación de la moneda y recuperar el valor histórico que tenía antes de la devaluación. Es por ésto que muchos Propietarios que no tienen una necesidad imperiosa de vender su inmueble pueden esperar para venderlo en el momento que el mercado se recupere de los efectos de la devaluación de la moneda en ese país. En este escenario no sólo el inmueble ajusta su precio sino que puede revalorizarse de acuerdo a la demanda por ese tipo de inmuebles.
3.- Si su inmueble estaba en venta durante algunos meses del año 2009 y no se vendió es poco probable que subiéndole el precio logre la venta del mismo en los próximos meses del 2010.
4.- En Venezuela, los Propietarios de inmuebles tienden a hacer equivalencias del precio de venta en base a otras referencias económicas que no se han modificado con respecto a la devaluación del cambio oficial. Por lo que no habría ningún indicador para aumentar el precio de venta de su inmueble.
5.- Los Propietarios de inmuebles deben conocer si los valores agregados que tiene su inmueble pueden ser o no elementos diferenciadores que incidan positivamente en el precio de venta del mismo. Por ejemplo ubicación, mantenimiento, mejoras tanto en el inmueble como en el condominio y/o urbanización donde se ubique. Muchas veces estos valores agregados sólo favorecen para que su inmueble sea el primero en venderse dentro de la gama de inmuebles similares que se ofrecen a igual precio. También los valores agregados de su inmueble permiten conseguir compradores que han visitado muchos inmuebles similares y hagan una oferta por el suyo que lo beneficie, por ejemplo en el plazo de recibir la totalidad del precio de venta. Es decir, compradores que puedan adquirir su inmueble pagándolo de contado o en un corto plazo para usted recibir la totalidad del precio de venta.
Recomendaciones:
1.- Es importante que el Propietario haya determinado su deseo de vender su inmueble sin falsas aspiraciones de precio basadas en fórmulas mágicas o azares de conseguir un comprador que esté dispuesto a pagar el precio sobre valuado de su inmueble. Esta posición a la larga es desventajosa para el Propietario, perdiendo tiempo y oportunidades de venta que posiblemente no se repetirán tan fácilmente, ya que en la actualidad en la mayoría de las ciudades de Venezuela hay más oferta de inmuebles que compradores.
2.- Si su inmueble goza del privilegio de tener mucha demanda no caiga en el juego de querer aumentar el precio continuamente. Ofrézcalo al mejor precio de mercado; el comprador reconoce cuando un inmueble está en precio y no realizará ofertas alejadas del precio. Esto le permitirá realizar la venta oportunamente y emprender otras inversiones o negocios con ese dinero también oportunamente.
3.- Tenga al día toda la documentación que se requiere para la venta de su inmueble.
4.- Consulte con empresas inmobiliarias profesionales y responsables para que lo asesoren tanto en la estimación del precio de venta de su inmueble, revisión y actualización de documentos para su venta, promoción continua para atraer a los compradores apropiados, manejo de las ofertas y de la negociación bajo un criterio ganar-ganar tanto para usted como para el futuro comprador.
Fuente: Inmobilia.com

PROCESO LEGAL EN LA VENTA DE UN INMUEBLE:

Generalmente, la venta de un inmueble cumple con dos (2) etapas:
1) Opción de compra-venta donde se establecen las condiciones de la operación, esto es: descripción del inmueble, precio, forma de pago, plazo para la protocolización del documento definitivo de venta, monto de la garantía entregada para asegurar la operación, y las penalidades correspondientes en caso de incumplimiento de alguna de las partes.
2) Para la protocolización del documento definitivo de compra-venta se presentara el documento redactado y visado por abogado, con los siguientes recaudos:


• Copia de la Cedula de Identidad de los otorgantes: La Cedula debe estar vigente y la copia legible (Generalmente exigen que estén todas en un mismo folio tamaño oficio)
• Registro de Información Fiscal (RIF) actualizado, de cada uno de los otorgantes: Debe presentarse original y copia.
• Ficha Catastral: Se obtiene en la Oficina de Catastro de la Alcaldía correspondiente según la ubicación del inmueble. (Si la Cuenta esta a nombre de una persona diferente al propietario actual, debe hacerse el cambio de nombre)
• Solvencia del Derecho de Frente: Se obtiene en la Alcaldía correspondiente, previo pago de los impuestos municipales, mas una tasa que cobran por la emisión de la Solvencia.
• Solvencia de Agua del inmueble: Se tramita ante Hidrocentro. (Si se trata de un apartamento, previamente debe obtenerse la Solvencia de pago del Condominio)
• Registro de Vivienda Principal: Se obtiene en el SENIAT.
• En caso de no tener registrado el inmueble como Vivienda Principal, deberá pagarse el equivalente al 0,5% del precio de venta del inmueble, este pago se hace con la Planilla emitida por el SENIAT, ante una entidad bancaria autorizada a recibir pagos a la Tesorería Nacional . Se debe exigir la Certificación de Pago.
• Pago de los Derechos de Registro: Según el calculo realizado por el Registro Inmobiliario, en el Banco y Cuenta que indique el Registro.
• Pago de Impuesto Municipal: Impuesto que se le paga a la Alcaldía correspondiente por la operación inmobiliaria.
• En caso de ser una persona jurídica, deben acompañarse el documento constitutivo y ultimas Actas de actualización de la compañía, y copia de la Cedula de Identidad del representante legal.

PROCESOS DE VALUACIÓN DE UN INMUEBLE

PROCESOS DE VALUACIÓN DE UN INMUEBLE

Técnica de avaluó por comparación de mercado

Cuando se emplea esta técnica se obtiene una estimación del valor de una propiedad comparando el bien que se valúa con ventas recientes de propiedades cercanas similares. Este estudio se realiza en el Registro Inmobiliario a donde corresponda el inmueble. Adicionalmente a ello se evalúan las características externas e internas de la propiedad.-

Técnica de avalúo por Cálculo de Costos:

Con este método, el valuador hace una estimación del costo actual que significaría reproducir la casa, mas cualquier otra mejora que se le haya añadido, como si fuera nueva. Resta luego cualquier pérdida de valor causada por la depreciación. Por último, el valuador suma el valor estimado del terreno, que resulta de un análisis de ventas de lotes baldíos similares. El razonamiento detrás de método es que el comprador bien informado no pagara mas por una casa que el costo que le significaría construir otra casa parecida, en un lote similar y condiciones semejantes.

Técnica de avalúo por Capitalización de Ingresos:

Se basa en la relación entre el porcentaje de rendimiento que un inversionista o comprador espera o requiere de una propiedad y el ingreso neto que produce la misma. Este método se usa principalmente para valuar propiedades que producen dividendos tales como edificios de departamentos, oficinas y centros comerciales.

QUE ES EL AVALÚO DE UN INMUEBLE?

DEFINICIÓN DE AVALÚO

Es la metodología que determina el valor real de una propiedad en un momento determinado, de acuerdo con sus características físicas, además de las variables de entorno que afectan positiva o negativamente el precio de transacción del Inmueble.

Generalmente, estos avalúos tienen una caducidad de 6 a 12 meses, pues los precios reales de las propiedades varían con el paso del tiempo. (El precio real hace referencia al valor en que se negocia una propiedad dentro de una relación de oferta y demanda. Por su parte, el precio nominal es el que fija un propietario para la venta de una propiedad y es susceptible de negociación).

Los bancos solicitan los avalúos comerciales para tener certeza de que financiarán una propiedad por su valor real, lo cual garantiza que el dinero que presta sí estará respaldado por un valor correspondiente. De otro lado, las personas naturales solicitan avalúos comerciales para saber cuánto valen sus propiedades o para definir un valor de venta que les asegure que obtendrán una retribución justa.